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镇江市城镇住房发展规划(2016-2020)
发布时间:2016-08-02 12:23  稿件来源: 字体调整:  浏览次数:

 

第一章 总则

  

第一条  编制意义

   “十三五”时期(2016年-2020年),是十大网赌网址,正规赌平台网址推进新型城镇化和城乡发展一体化、建设令人向往的现代化山水花园城市、以及生态文明先行区建设的关键时期。对于住房发展工作来讲,“十三五”住房发展规划有着双重任务,既要为此前的住房建设规划圆满收官,又必须面向未来,为实现下一轮新的中长期规划,做好铺垫。

  第二条 编制目的

   为加强对十大网赌网址,正规赌平台网址住房建设的调控和指导,落实科学发展观,加强和改善房地产市场宏观调控,深入推进住房保障体系建设,根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中的住宅发展目标要求,建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

依据国家以及住建部、省住建厅相关文件、通知,结合相关法律、法规、规章和政策要求以及镇江市住房保障工作的实际情况,制定本规划。

   第三条 规划范围

本规划的规划区为镇江市总体规划确定的中心城360平方公里范围,规划期限为2016年至2020年。

   第四条 规划重点

   1.“十三五”期间,重点抓好住房存量管理;进一步调整政策,加强长效机制建设,让商品住宅市场更加平稳健康的发展,处理和协调好住房保障与住宅市场发展的关系。

   2.“十三五”期间,注重加强各类配套建设,改善社区共享资源。重视完善交通、绿化等基础设施条件和商业服务、医疗、教育、养老等配套设施,共享社区资源,改善居住环境、提高居住质量。不断推进文化、科技、体育、卫生等社会公共事业,形成高效、集约,与土地利用协同发展的市政系统,使服务体系与基础设施不断完善,同时扩大社会保障对象覆盖面,建立完善的住房保障体体系,社会发展更加和谐。

   第五条 规划效力

本规划是对“十三五”期间住房建设进行控制和指导的法定依据;

在规划期限内,凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动,应符合本规划,与住房建设相关的各项政策、计划相协调;

本规划成果包括规划文本(含图件)和说明两个部分。

 

第二章 “十二五”规划实施情况

 

   第六条 中心城区住房现状与“十二五”住房建设概况

   根据住房调查,至2015年9月底,规划区总人口约105万人,居民住房总建筑面积为3701.77万平方米,人均住房面积35.3平方米,住房成套率约93%。

住房建设完成情况:

2011年,住宅开发完成投资80.63亿元,住宅新开工面积240.7万平方米、竣工168.10万平方米;

2012年,住宅开发完成投资106.60亿元,住宅新开工120.9万平方米、竣工161.54万平方米;

2013年,住宅开发完成投资92.16亿元,住宅新开工258.2万平方米、竣工101.68万平方米;

2014年,住宅开发完成投资91.14亿元,住宅新开工147.4万平方米、竣工109.19万平方米;

2015年,住宅开发完成投资104.83亿元,住宅新开工92.4万平方米、竣工104.53万平方米。

“十二五”期间,市区完成折迁1185.7万平方米,商品住房新建859.6万平方米,批准预售1077.03万平方米,销售853.16万平方米,二手住房交易41918套,交易面积391.18万平方米。

   第七条 “十二五”住房保障情况

   1.保障对象

“十二五”期间,镇江市区住房保障工作先后5次提标扩面,其中低收入标准由家庭人均月可支配收入850元(含)以下调整为1400元(含)以下,中等偏下收入标准由家庭人均月可支配收入1700元(含)以下调整为2100元(含)以下。按照“保基本、广覆盖、可持续”的要求,环卫工人宿舍、老年公寓、人才公寓等保障性住房品种日益丰富,保障对象也从城镇低收入住房困难家庭向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等“夹心层”延伸,实现了市区保障全覆盖。

   市区低收入和低保、特困住房困难家庭实际保障4829户(其中实物配租2709户),月度发放补贴64万。市区中等偏下收入住房困难家庭实际保障230户,均为租赁补贴,同“十一五”末(实物配租496户、租赁补贴1637户)比较增幅达137.18%。2014年底,市区城镇住房保障体系健全率为90.87% 。

   2.住房建设套数

“十二五”期间,镇江市区保障性住房实际新开工68618套、基本建成34466套,较“十一五”增加57092套,增长495%,每年均超额完成省下达的目标任务。其中,公共租赁住房(含廉租住房)实际新开工16046套、基本建成9698套;经济适用住房实际新开工5784套、基本建成3874套;限价商品住房实际新开工11306套、基本建成5274套;棚改安置住房实际新开工35482套、基本建成15620套。极大提高了市民的居住条件

3.相关出台政策

2013年2月,出台了《关于加快市区住房困难家庭公共租赁住房保障的实施意见》(镇政办发201348号),全面推进市区住房困难家庭公共租赁住房保障工作,扫除保障工作盲点。

2013年4月,联合市民政局出台了《镇江市区救助申请家庭经济状况核对工作实施方案》(镇救核20132号),建立了保障对象收入联动审查机制,进一步加强了对保障对象家庭财产、收入、住房情况等信息的审查比对。

2013年5月,重新出台了《镇江市市区廉租住房保障实施细则》(镇政规发20134号),更加注重对特殊困难家庭的保障。

   2013年11月,出台了《关于加快推进驻镇部队军队人员社会化住房保障的实施意见》(镇政办发2013270号),首次将驻镇部队官兵纳入住房保障范围,极大地丰富了十大网赌网址,正规赌平台网址军地共建内容。

   2014年6月,联合财政、发改、物价部门出台了《镇江市区廉租住房与公共租赁住房并轨管理实施意见》(镇政建2014146号),将廉租住房和公共租赁住房合并建设、管理与运行,统称为公共租赁住房,进一步统一和规范租赁型保障性住房。

   2014年9月,市政府办出台了《关于人才安居政策的意见(试行)》,通过住房公积金、购房补贴形式,帮助引进人才解决住房难题。

   4.体系指标数据

   2013年开始,市区将“城镇住房保障体系健全率”作为反映住房保障工作情况的综合性指标。这一指标包括新增保障性住房完成率、城镇保障性住房覆盖率、各类棚户区和危旧房片区改造覆盖率、住房保障制度完善率、住房保障管理服务网络健全率、住房保障信息化管理达标率和住房公积金覆盖率共7项内容,更全面、合理地衡量市区住房保障工作水平,2013年当年指标为86.5%,提出的目标是2015年达到88%,2017年达到90%,2020年达到99%。而据统计,至2014年底指标已经为90.87%。

   第八条 “十二五”期间住宅用地供应

在“十二五”规划里,十大网赌网址,正规赌平台网址市区城市住房用地供应总量为878.30公,其中商品住房用地为549.11公顷,政策性住房用地为329.19公顷。

市国土局公布的数据显示,在挖掘了土地现状存量后,实际供应总量略有增加,但在用地结构占比上,商品住房略有提高,政策性住房用地略有减少。然而从政策性住房和商品住房中的中小套型商品房用地总占比看,基本保持了70%的比例。

表:镇江市“十二五”期间住宅用地供应情况 (单位:公顷)

年度

商品住房

政策性保障住房

年度合计

2011

176.21

81.36

257.57

2012

122.76

95.60

218.36

2013

152.70

57.17

209.88

2014

59.71

29.11

88.82

2015

37.72

65.93

103.65

合计

549.11

329.19

878.30

  

   第九条 “十二五”规划实施评价

   1.有效衔接相关规划,促进经济社会协调发展

“十二五”住房建设规划确立了全市住房发展的目标和建设任务,明确了地方政府在住房发展中的职责,切实指导了全市住房建设与发展,有效贯彻落实了“十一五”规划的相关要求,充分发挥了住房在国民经济发展中的基础配套作用,促进了经济稳定增长和社会的持续进步;引导了土地供应的规模和结构调整,促进了土地资源节约集约利用;实现了与城市总体规划的衔接,引导住房发展空间合理布局,有效推进了各片区的开发建设。

2. 坚持集约集聚高效,有效破解土地资源瓶颈

   立足土地资源紧缺的实际,住房用地供应坚持新增供应与存量挖潜相结合,积极引导住房建设用地供应从新增向存量转变,促进土地资源集约高效利用。

3.加强房地产宏观调控,促进房地产市场持续健康发展 

“十二五”期间,以国家房地产宏观调控精神为指导,着力调整住房供应结构,确保保障性住房和中小套型普通商品住房用地供应量达到住房用地供应总量的70%左右。同时完善住房金融税收政策,合理引导住房需求,加强房地产市场秩序巡查监管,促进市场有序健康发展。

4.建立完善住房保障制度,大力推进人才安居工程

为创造镇江引进人才、留住人才的一流安居环境,镇江市出台了《关于人才安居政策的意见》(试行),扩大了人才安居工程的适用类别,扩大至本科生、中级以上专业技术职务人员以及高技能人才,通过发放购房补贴、放宽公积金贷款政策、开辟绿色通道等方式,开通人才安居保障“直通车”,鼓励各类人才购房,允许其配偶、父母及未婚子女在市区落户。

   5.加强棚户区、城中村和老旧小区改造,改善居民居住条件

   “十二五”期间,市区完成拆迁1185.7万平方米,建设拆迁安置房845万平方米。

抓住国家支持棚户区改造和国家开发银行给予资金支持的重大历史机遇,全面推进城中村和棚户区改造。同时继续大力实施老旧小区、街巷综合整治工程,结合了2015年海绵城市首批建设试点要求,依据海绵城市低影响开发理念,突出抓好排水等市政老旧管网更新改造。对有条件的老旧小区,同步规划设置停车位和文体健身设施,做好庭院绿化。

   6. 推进住宅产业化,促进住房向绿色生态可持续方向发展

 “十二五”期间,经省住建厅、省财政厅批准,镇江市被确定为“省级绿色建筑示范城市”。 随着《江苏省绿色建筑设计标准》的出台,镇江住房建设逐步向绿色科技住宅方向发展,即在符合建筑美学的前提下,以保障生态系统的良性循环为原则、以循环经济为基础、和谐社会为内涵、节能环保技术为支撑,按照绿色建筑标准建立。

“十三五”期间将大力推广绿色环保的建筑节能技术,进一步提升完善建设标准,加快推进低碳示范社区建设,提高建筑节能效率和居住舒适度,真正把镇江建设成为山水花园城市。

 

第三章 “十三五”住房需求

  

   第十条 规划期内住房需求

依据《镇江市城市总体规划(2002-2020)》,并考虑近期城市发展的新态势,预计2020年中心城人口约为130-135万人,综合考虑现状居民住房3700万平方米的总建筑面积和各类住房350万平方米的存量,规划期内十大网赌网址,正规赌平台网址新增商品住房需求为770万平方米左右。

 

 

   第十一条 住房供应分类指导

   根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中的住宅发展目标及要求,至“十三五”期末,建立保障性住房系统和市场化住房系统供应双轨制。根据镇江实际,保障性住房系统针对棚户区改造家庭,包括集中成片、非集中成片棚户区、城中村以及各类危旧房、空斗墙等;市场型住房系统由市场机制主导,充分发挥市场在商品房领域配置资源的作用,不限消费和投资群体,政府不干预价格。

同时结合镇江市资源和环境承载力,集约节约利用土地,规划期内住房用地以城市用地更新为主,实现可持续发展。

   第十二条 住房保障体系基本思路

   1.完善城镇住房保障体系的制度设计

“十三五”期间,进一步明晰城镇住房保障的目标,完善制度设计。明确保障和保障程度,确定保障率,除驻镇部队官兵外,将城市常住人口逐步纳入住房保障范围。

   2.保障性住房供应以消化存量为主,多渠道筹集、优化社会住房资源的配置,同时大力推行货币化安置

“十三五”期间,应采取多种方式筹集保障房源,以挖掘社会存量房源为主,打通商品房与保障房之间的联系,使得既可以实现住房保障需求,又能使社会住房资源得到优化配置。

同时在棚户区改造中大力推行货币化安置,在不新建的基础上对棚户区改造居民进行安置,通过组织棚户区居民自主购买、以购代建、货币补偿等方式有效消化库存商品住房。

3.合理解决城镇化过程中外来人口的住房保障问题

“十三五”期间,针对外来务工人员住房保障需求的特点,完善住房保障政策体系。对在城镇稳定就业一年及以上,持续缴纳各种保险的外来务工人员的住房保障政策,可纳入本地住房保障体系中。

  第十三条 住房发展总体目标

进一步建立结构完备的住宅保障体系,满足不同层次居民住房的消费需要。

至“十三五”期末,“城镇住房保障体系健全率”达到99%;建立保障性住房系统和市场化商品住房系统供应双轨制;逐步扩大住房保障覆盖面,将城市常住人口逐步纳入住房保障范围;加大棚改区改造,改善住房困难群体的居住条件,着力解决中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等“夹心层”的住房租赁需求,建立健全住房保障管理机构和具体实施机构。

 

 

   第十四条 住房建设总量目标

1.规划期内,新建设商品住房7.43万套,建筑面积770万平方米。

2.规划期内,棚户区改造征收总户数为33621户,原则上不新建保障性住房,在现状拆迁安置房存量房源(共计7106套,70万平方米)的基础上,征收社会存量房源或采用货币安置。

   第十五条 住房建设结构指引

   1.商品房属于市场型住宅系统,由市场机制主导,不限消费和投资群体。按土地节约集约利用要求及相关政策要求,严禁独栋别墅,控制联排别墅。商品房价格由市场决定,政府不再干预。

   2.“十三五”期间,住房保障体系的重心应着力完善援助性、互助性和自助性保障方式。援助性保障措施包括住房补贴、贴租、贴息以及对中小户型住房和适度改善型需求提供税赋减免和优惠利率等政策;互助性保障的基本形式是公积金;自助性保障目前在我国的住房保障体系中,尚缺乏制度性的形式,从国外经验看,主要形式是住宅银行或个人住房储蓄账户,实质是政府通过减免税负的形式提供购房补贴。

   3.根据困难家庭的居住需求,在现状房源里提供套型结构适合的政策性住房。现状拆迁安置房存量房源共计7106套,70万平方米,其中单套70平方米以下1651套,总面积9.8万平房米,单套70-90平方米1263套,总面积10.3万平房米,单套90-110平方米1578套,总面积16万平方米,单套110-144平方米2614套,总面积33.9万平房米。此外也可采用多种渠道筹集,可以对规划允许的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造,或者收购社会上闲置的存量住房。鼓励省级及以上工业园区、大专院校、部队、大型企业单位自建用于新就业人员和外来务工人员居住的公共租赁住房,同时积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源等。

   第十六条 住房建设年度指引

   规划期内,新建设商品住房7.43万套,建筑面积770万平方米。

2016年,建设商品住房1.6万套,建筑面积170万平方米;

2017年,建设商品住房1.58万套,建筑面积165万平方米;

2018年,建设商品住房1.4万套,建筑面积140万平方米;

2019年,建设商品住房1.5万套,建筑面积145万平方米;

2020年,建设商品住房1.35万套,建筑面积150万平方米。

 

第六章住房用地供应

  

   第十七条 住房用地供应指导思想

   规划期内,在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下,坚持存量挖潜、城市用地更新,积极盘活闲置土地。

   第十八条 住房用地供应总量

   规划期内,根据770万平方米商品住房建设量,住房用地供应总量约为450公顷,结合现状棚户区改造的面积(约520公顷),规划以城市用地更新为主,无须新增住房用地,需结合“十三五”期间棚户区改造计划合理安排。

第七章实施措施

  

   第十九条 严格执行并完善住房管理的相关规定

 严格执行国家、省、市出台的房地产市场监管办法,逐步建立规范开发企业、经纪机构和估价机构经营行为的实施细则。整合十大网赌网址,正规赌平台网址土地储备、土地出让、闲置土地管理,房地产开发、预售、交易、登记、拆迁、更新,存量住房交易、租赁等相关法规规章,建议以此为基础制定镇江市房地产市场管理条例。

   第二十条 进行住房供应结构调整,促进存量住房市场和租赁市场发展

 规划期间,立足于新增供应与存量供应相结合,逐步消化、调整既有廉租房、经济适用房和公共租赁住房建设项目,进一步促进存量住房市场和租赁市场发展,完善市场监管机制,逐步消除存量住房市场和租赁市场的监管盲点,建立专业化的存量住房市场和租赁市场信息服务平台,为市场主体提供房源查询与核验服务。以制度为保障,增强交易市场主体的风险控制能力,维护交易、租赁各方的权益。探索研究存量住房交易市场和租赁市场的税费减免政策,增加存量住房市场和租赁市场的供应规模。在不断完善多层次住房供应体系中,缓解住房供应的结构性矛盾。

   第二十一条 强化各类住房金融税收政策的执行

   严格执行国家针对不同住房需求的差别化信贷税收政策,通过差异化的购房贷款首付成数、利率水平,有区别的房地产交易契税、营业税、个人所得税等相关政策,鼓励和扶持自住需求,限制和控制投资需求,遏制和打击投机需求,并保持相关政策的长期性和稳定性。加快应用房地产价格评估技术加强存量住房交易税收征管工作,完善个人转让住房所得税征缴机制;推进实施住房保有环节的税收征管工作,建立取得、保有、转让等各环节搭配合理、税负平衡的房地产税收体系,发挥税收在住房资源分配中的积极作用。

   第二十二条 发挥住房公积金保障居民住房消费的作用

按照《镇江市住房公积金管理办法》,加快出台专项规定,规范住房公积金的缴存、提取和使用,拓宽住房公积金在购房、建房、翻建或大修、缴租、还贷等方面的使用范围,有效提高居民特别是中等偏下收入人群的住房消费能力。根据国家有关政策,结合住房公积金互助性的特点,针对不同居民家庭,实施差别化的购房和还贷政策,充分发挥住房公积金的住房保障功能,提高公积金使用的社会效益,着力保障各阶层居民的基本居住权利。

   第二十三条 加大人才安居工程的实施力度

全面开展人才安居工程受理审核等各项工作,加快落实人才住房政策。推进人才安居住房建设,加大力度促进相关住房建设项目开工建设和供应分配,严格落实各类人才的住房货币补贴资金。各类产业园区的规划建设过程中,应同步规划人才安居住房,提升城市对人才的吸引力,提高城市竞争力。

   第二十四条 加快城市更新和综合整治

镇江主城区范围内以城市更新作为住房用地供应的主要方式。推进棚户区、城中村改造和老旧小区整治,加大引入规范物业管理的力度,完善基本居住功能和安全标准,消除火灾隐患,整治山体边坡、防止滑坡塌方和排除水浸内涝;改善道路交通条件、完善市政管网建设、配套社区卫生医疗和基础教育设施,修缮建筑质量较差的居住建筑;增设丰富居住生活的文化体育设施和公共活动空间,提高治安管理综合服务水平。促进提高居住安全保障,改善居住条件,完善配套服务,提升居住品质。着力构建多层次、多方式、多渠道的棚改资金供给体系,加快推进棚户区改造稳步实施。

   第二十五条 推进绿色低碳住宅开发

2014年,镇江市被确定为“省级绿色建筑示范城市”,开启镇江“绿色建筑时代”,制定出台了《关于全面推进镇江市绿色建筑发展的实施意见》,明确发展绿色建筑的主要目标和重点任务。在全市住房建设中倡导使用先进、节能、节水、环保的住宅部件,提高住宅成套率,保证套型内功能分区明确合理,满足通风采光需要,增强生活舒适度和整洁度;鼓励实施适应本市地理与气候特点的防护功能设计与可调温度的住房开发建设;以绿色低碳建筑为标准,以环保节能为宗旨,提高住房能源利用效率,降低碳排放量,推进住宅产业化和绿色低碳住宅开发。加速低碳、生态城市建设进程,加快城乡建设模式的转型升级,切实提高民生幸福水平,加快建设现代化山水花园城市。

   第二十六条 构建住房发展评估指标体系

除“城镇住房保障体系健全率”评价指标外,围绕住房发展规划,结合当年城建计划与土地利用规划、交通规划、城市更新规划、产业发展规划等相关规划和年度计划主要内容,从推进住有所居、促进公平发展、改善居住质量、引导空间均衡以及促进经济发展和社会建设等方面,分别选取有代表性的评估指标,构建中长期评估住房发展的指标体系,完善住房发展的内涵和长期稳定的住房政策体系。

第八章保障机制

  

  第二十七条 加强项目年度计划与落实机制

依据城市总体规划,统筹各责任主体棚改项目安排,强化住房发展规划在全市住房建设中的统筹和指引作用,合理安排难度计划。根据住房市场发展状况、住房保障发展要求、各年度住房需求变化、土地供应状况和全市可支配财力等因素,建立年度实施计划的调整机制,科学合理地安排各年度、各区域住房发展计划。制定实施方案,明确工作分工,完善工作机制,保证棚改项目等建设规划与年度实施计划的有效执行,实现住房发展目标。

   第二十八条 保障性住房供应的责任机制

规划期内,保障性住房除存量房源外,应加快推进货币化安置,主要包括两种方式,一种是征收主体购买市场上的商品住房,用于安置被征收拆迁户,另一种是指直接以货币方式补偿被拆迁户。货币化安置比例不低于60%以上。

尽快建立安置房源数据库,搭建安置服务平台,引导房地产开发企业将库存普通住房转化为安置住房。与此同时,鼓励棚户区改造项目实施主体向房地产开发企业团购存量商品住房作为安置房源。团购应采取政府采购方式,进入公共资源交易中心进行阳光操作,房源应当户型合理、功能齐全、配套完善、质量合格,价格不得高于同类商品房平均市场价格。

   第二十九条 高效的规划实施监督机制

强化规划执行和落实的监督工作,完善市、区两级规划督察,实行定期检查,督促落实;定期召开多部门联席会议,通报规划计划实施情况,分析存在的问题,制定解决问题的办法和措施;建立部门执行通报管理机制,各相关部门依据职能进行定期总结,作为规划计划执行跟踪和监督的依据;加强规划效能监察,对落实规划不力及违反规划的行为,启动问责机制,并依法追究相关责任。

   第三十条 透明开放的公共参与机制

以“政府主导、社会参与”为原则,通过专题展示、考察调研、企业座谈、成果公示、征求意见等公众参与方式,将公共参与贯穿于住房建设规划及年度实施计划的编制和实施全过程,形成多方互动、上下结合、双向运行的工作机制,增加决策的科学性。

第九章附则

  

   第三十一条 生效日期

本规划自批准之日起实施。

   第三十二条 解释权限

本规划由镇江市住房和城乡建设局负责解释。

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